ក្រុងភ្នំពេញ ផ្លាស់ប្តូរចំពេលដែលមានការរីកចម្រើនខ្លាំងខាងវិស័យ អចលនទ្រព្យ
រាប់ចាប់ពីទីក្រុងរណបធំៗរហូតដល់អគារខុនដូប្រណីតខ្ពស់ៗដែលកំពុងរីកដុះដាលយ៉ាងខ្លាំង វាបានធ្វើឲ្យរូបភាពទីក្រុងភ្នំពេញមានការផ្លាស់ប្តូរយ៉ាងច្រើន ហើយការរីកចម្រើនផ្នែកសំណង់ក្នុងប្រទេសកម្ពុជានេះវាកំពុងបង្ហាញសញ្ញាថមថយតិចតួចប៉ុណ្ណោះ។ ជាមួយនឹងរដ្ឋាភិបាលដែលមានស្ថិរភាពរួមទាំងបរិយាកាសវិនិយោគទុនបរទេសមកកម្ពុជាកាន់តែមានលក្ខណៈល្អប្រសើរនោះ គេឃើញថាមានក្រុមហ៊ុនជាច្រើនទាំងមកពីកូរ៉េ ចិន និងក្រុមហ៊ុនក្នុងតំបន់មួយចំនួនទៀតបានកំពុងចូលមកធ្វើការវិនិយោគលើវិស័យអចលនទ្រព្យនេះហើយចំពោះការរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សលើវិស័យសាងសង់នេះវាកំពុងធ្វើឲ្យទិដ្ឋភាពមួយចំនួនផ្លាស់ប្តូរផងដែរ។ គ្រប់គ្នាចង់បានចំណេញពីចំណែកអចលនទ្រព្យដែលកំពុងរីកចម្រើននេះ ខណៈដែលផលិតផលក្នុងស្រុកសរុប (GDP) របស់កម្ពុជានៅតែបង្ហាញសញ្ញារឹងមាំ ដោយមានកំណើនជាមធ្យមប្រចាំឆ្នាំ រង្វង់ ៧ ភាគរយ។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ ប្រទេសកម្ពុជាកំពុងសម្លឹងមើលទៅដល់ការសាងសង់អគារពាណិជ្ជកម្មមួយដែលខ្ពស់ជាងគេបំផុតនៅក្នុងតំបន់អាស៊ីអាគ្នេយ៍នេះ។ គម្រោងសាងសង់អគារពាណិជ្ជកម្មខ្ពស់កប់ពពកនេះវិនិយោគដោយក្រុមហ៊ុន Thai Boon Roong Group សហការជាមួយនឹងក្រុមហ៊ុនសំណង់ Engineering China's Sino Great Wall International ដែលអគារនេះមានចំនួន ១៣៣ ជាន់ និងកម្ពស់ ៥៥០ ម៉ែត្រគឺជាគម្រោងអគារពាណិជ្ជកម្មធំបំផុតមួយនៅរាជធានីភ្នំពេញដែលត្រូវចំណាយអស់ប្រហែល ៤ ពាន់លានដុល្លារ។ គម្រោងសាងសង់អគារមជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មភ្លោះដ៏ធំសម្បើមនៅក្នុងប្រទេសក្រីក្របំផុតមួយក្នុងទ្វីបអាស៊ីនេះក៏ត្រូវបានក្រុមអ្នកជំនាញក្នុងវិស័យនេះមួយចំនួនសើចចំអកផងដែរ នៅពេលដែលគម្រោងសាងសង់អគារភ្លោះនេះត្រូវបានគេលើកឡើងលើកដំបូងកាលពីឆ្នាំ ២០១៦ ។ អគារខ្ពស់បំផុតនាពេលបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញគឺអគារ Vattanac Capital ដែលមានកម្ពស់ត្រឹមតែ ១៨៤ ម៉ែត្រ។ ដោយមានការគាំទ្រពីលោកនាយករដ្ឋមន្ត្រី ហ៊ុន សែន លោក Miguel Chanco អ្នកវិភាគសេដ្ឋកិច្ចឈានមុខនៅតំបន់អាស៊ានមកពីអង្គភាព Economist Intelligence Unit បានថ្លែងប្រាប់កាសែតភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍ថាលោកគិតថាគម្រោងនេះអាចនឹងត្រូវបានសាងសង់ដោយផ្នែកលើចំណុចមួយចំនួន ប៉ុន្តែសំណួរនៅតែចោទឡើងពីគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍មួយនេះ។ លោកបានថ្លែងថា៖ «ការគាំទ្ររបស់ចិនដែលកំពុងកើនឡើងនៅពីក្រោយគម្រោងសាងសង់មជ្ឈមណ្ឌលពាណិជ្ជកម្មភ្លោះនេះបានប្រាប់ខ្ញុំថាវាមានហេតុផលនយោបាយដ៏រឹងមាំ ជាអ្វីដែលគម្រោងនេះអាចសាងសង់បានទោះបីជាវាមិនសូវសមហេតុផលក្នុងរឿងសេដ្ឋកិច្ចក្តី»។ ទោះបីទីក្រុងនេះកំពុងធ្វើដំណើរទៅមុខក្តីក៏វាមិនបានបញ្ឈប់ក្រុមអ្នកជំនាញឲ្យចោទសួរពីគម្រោងដែលមានទ្រង់ទ្រាយធំបែបនេះទេគឺជាអ្វីដែលពួកគេចោទសួរថាតើទីក្រុងភ្នំពេញបានត្រៀមខ្លួនរួចហើយឬនៅ? លោក Stephen Higgins ដៃគូគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន Mekong Strategic Partners បានថ្លែងថា៖ «ខ្ញុំសង្ស័យថាច្បាប់មូលដ្ឋានសេដ្ឋកិច្ចនឹងធានាថាអគារពាណិជ្ជកម្មភ្លោះនេះនឹងមិនអាចសាងសង់បានទេ ជាពិសេសនៅក្នុងបរិយាកាសដូចបច្ចុប្បន្ននេះ»។ មនុស្សដែលមានទម្លាប់បង្ហាញទស្សនៈទុទិ្ទដ្ឋិនិយមពួកគេមានសិទិ្ធសង្ស័យ។ ក្នុងចំណោមគម្រោងអចលនទ្រព្យដ៏ច្រើនរាប់ភ្លេចដែលកំពុងដំណើរការនៅទូទាំងប្រទេសមិនមែនទាំងអស់សុទ្ធតែទទួលបានជោគជ័យនោះទេ។ ក្រុមហ៊ុនខ្លះជួបផលវិបាកនៃបញ្ហាកិច្ចសន្យា ខ្លះជួបបញ្ហាលើលក្ខខណ្ឌទីផ្សារ ឬបញ្ហាផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុជាដើម។ ដូច្នេះហើយកម្ពុជានៅមិនទាន់ប្រាកដប្រជានៅឡើយនៅពេលនិយាយដល់ការប្រកួតប្រជែងផ្នែកអចលនទ្រព្យនេះ។ Content image - Phnom Penh Post ទិដ្ឋភាពគេហដ្ឋាន និងអគារខ្ពស់របស់ប្រជាពលរដ្ឋនៅរាជធានីភ្នំពេញនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ ហុង មិនា កាលពីខែសីហាឆ្នាំ ២០១៦ ក្រុមហ៊ុន TEHO International Co Ltd ដែលបានចុះបញ្ជីនៅប្រទេសសិង្ហបុរីបានផ្អាកគម្រោង «The Bay» តម្លៃប្រមាណ ៥០០ លានដុល្លារដែលមានទីតាំងនៅតំបន់ជ្រោយចង្វារក្នុងរាជធានីភ្នំពេញដោយគេបានលើកឡើងពីលក្ខខណ្ឌទីផ្សារមិនអំណោយផល។ លក្ខខណ្ឌទីផ្សារដែលក្រុមហ៊ុន TEHO ថាមិនអំណោយផលនោះគឺពួកគេចង់សំដៅទៅដល់ហានិភ័យខ្ពស់នៃការផ្គត់ផ្គង់លើសចំនួនដោយសារតែចំនួនខុនដូកំពុងកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័សដែលអាចធ្វើឲ្យការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានលើសពីតម្រូវការ។ ខុនដូចំនួន ៨០០០ យូនីត (Unit) ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងចូលមកក្នុងទីផ្សារនៅដំណាច់ឆ្នាំ ២០១៧ នេះហើយចំនួន ១៣០០០ យូនីត (Unit) ទៀតនឹងចូលមកក្នុងទីផ្សារនៅឆ្នាំក្រោយ។ វិស័យសំណង់ដែលកំពុងរីកលូតលាស់នេះក្នុងរយៈពេល ៥ ឆ្នាំទៀតអាចនឹងចាប់ផ្តើមបង្ហាញសញ្ញាធ្លាក់ចុះ។ លោក James Hodge អគ្គនាយករងក្រុមហ៊ុន CBRE Cambodia បានឱ្យដឹងថាក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានបច្ចុប្បន្នត្រូវខិតខំបន្ថែមទៀត ខណៈដែលពួកគេកំពុងប្រឈមជាមួយនឹងការប្រកួតប្រជែងកាន់តែខ្លាំងមានន័យថាគេត្រូវធ្វើការបញ្ចុះតម្លៃឲ្យបានកាន់តែច្រើនដើម្បីទាក់ទាញអ្នកទិញ។ ខណៈដែលការផ្គត់ផ្គង់ខុនដូលើសវាអាចកំណត់ចរន្តទីផ្សារក្នុងរយៈពេលខ្លី ប៉ុន្តែលោក Hodge កត់សម្គាល់ថាវិនិយោគិនកំពុងសម្លឹងមើលរយៈពេលវែងនៅពេលនិយាយដល់ទស្សនវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា។ លោក Padden បានថ្លែងថា៖ «វិនិយោគិនត្រូវបានលើកទឹកចិត្តដោយទស្សនវិស័យយូរអង្វែងនៃសេដ្ឋកិច្ចរបស់ប្រទេសកម្ពុជាជាពិសេសអត្រាកំណើនប្រកបដោយនិរន្តរភាព និងមនុស្សវ័យក្មេងមានចំនួនច្រើន»។ «ដោយសារតែហានិភ័យនេះធ្វើឲ្យគេផ្តោតទៅលើទីផ្សារបន្ទាប់ជាពិសេសកម្រិតនៃការជួលដែលវានឹងផ្លាស់ប្តូរដោយសារតែកំណើននៃការផ្គត់ផ្គង់។ បច្ចុប្បន្នហានិភ័យទាំងនេះហាក់នៅឆ្ងាយពីអគារដែលទើបសាងសង់ថ្មីដែលត្រូវបានគេមើលឃើញថាកំពុងស្ថិតនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់»។ លោក Higgins ថ្លែងថា៖ «បញ្ហាអចលនទ្រព្យតែងចោទឡើងចំពោះអគារប្រភេទខុនដូ ហើយវានៅតែមានច្រើននៅឡើយ។ ប៉ុន្តែទោះបីយ៉ាងណាក៏ដោយចំពោះតំបន់មួយចំនួនដូចជាតំបន់ពាណិជ្ជកម្មគឺអចលនទ្រព្យហាក់មានបញ្ហាតិចតួចជាង»។ ចំពោះលោក Padden ជឿជាក់ថាវាតែងតែមានធាតុផ្សំនៃហានិភ័យ ជាពិសេសប្រទេសកម្ពុជាជាដើមដែលទីផ្សារកំពុងជួបប្រទះជាមួយល្បឿននៃការផ្លាស់ប្តូរ។ «នៅក្នុងត្រីមាសថ្មីៗនេះគម្រោងដែលប្រកាសថ្មីបានធ្លាក់ចុះគួរឱ្យកត់សម្គាល់ចាប់ពីកម្រិតខ្ពស់ ដែលគេបានមើលឃើញតាំងពីឆ្នាំ ២០១៥ និងឆ្នាំ ២០១៦ ហើយគម្រោងមួយចំនួនទៀតបានចាប់ផ្ដើមរៀបចំគោលជំហររបស់ខ្លួនឡើងវិញដើម្បីពង្រីកទីផ្សារគោលដៅពីគម្រោងរបស់ខ្លួន ឬបង្វែរឆ្ពោះទៅរកអ្នកដែលមានលទ្ធភាពជាមួយនឹងការផ្តល់ជួននូវតម្លៃមួយសមរម្យ»។ លោក Chanco បានឱ្យដឹងថាអតុល្យភាពនៃការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកំពុងតែកើនឡើងនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅឋាន ដែលធ្វើឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍មានការប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះការចាប់ផ្តើមគម្រោងថ្មីនៅក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លីនេះ។ លោកថ្លែងថា៖ «អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ផ្នែកអចលនទ្រព្យគួរតែចាប់ផ្តើមគិតអំពី «អ្វីដែលជារឿងបន្ទាប់»។ ខណៈកម្ពុជានាបច្ចុប្បន្នកំពុងមានមោទនភាពចំពោះគម្រោងសាងសង់ថ្មីជាង ១០០០ គម្រោងក្នុងតម្លៃប្រហែល ៤ ពាន់លានដុល្លារនោះសំណួរដែលត្រូវចោទសួរនៅតែមានថាតើអ្នកណាដែលជាអ្នកគាំទ្រផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុដល់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ដែលមើលទៅហាក់មិនចេះបញ្ចប់នេះ។ យោងតាមលោក Chanco សកម្មភាពជាច្រើនកំពុងត្រូវបានគាំទ្រដោយធនាគារដែលមានអានុភាពបំផុតចំពោះការគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យទាំងនេះ។ លោកថ្លែងថា៖ «នេះជាអ្វីដែលខ្ញុំព្រួយបារម្ភបំផុតចំពោះការអភិវឌ្ឍនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅរាជធានីភ្នំពេញ តើវាធ្លាក់ចុះទេ? ធនាគារអាចនឹងរងផលប៉ះពាល់ពីវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចកាន់តែច្រើន»។ «ចំណែកប្រាក់កម្ចីពីធនាគារសម្រាប់វិស័យសំណង់ អចលនទ្រព្យ និងការខ្ចីដោយមានដាក់របស់បញ្ចាំទាំងអស់នេះបូកបញ្ចូលគ្នាធ្វើឲ្យប្រាក់កម្ចីសរុបកើនឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់បំផុតមួយ ហើយបច្ចុប្បន្នប្រាក់កម្ចីប្រភេទនេះសរុបមានជិតមួយភាគបួននៃកម្ចីសរុបទាំងអស់ (គ្រាន់តែប៉ុន្មានឆ្នាំមុនកើនឡើងដល់ ១៥ ភាគរយ)។ ចំពោះឥណទានរបស់ធនាគារជាតិនៃកម្ពុជាដែលជាធនាគារកណ្តាលបានចាប់យកជំហានសំខាន់ៗក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះដើម្បីរក្សាឲ្យបាននូវស្ថិរភាពនៃវិស័យហិរញ្ញវត្ថុ»។ សារស្ថាបត្យកម្មសម័យអាណានិគមបារាំងភាគច្រើននៅទីក្រុងភ្នំពេញកំពុងតែត្រូវបានរងឥទ្ធិពលយ៉ាងឆាប់រហ័សពីកំណើនដ៏លឿននៃអគារខ្ពស់ៗ ខណៈដែលអគារនៅកម្ពុជាក៏ចាប់ផ្តើមផ្លាស់ប្តូរទៅរកអគារបែបសម័យទំនើប ហើយទីតាំងទិដ្ឋភាពទីក្រុងក៏មានការប្រែប្រួលផងដែរ។ លោកបណ្ឌិត សុកស៊ីផាន់ណា ប្រធានក្រុមហ៊ុន« SOK SIPHA-NA & Associate» និងជាទីប្រឹក្សារដ្ឋាភិបាលកម្ពុជាមិនបានមើលឃើញការរីកចម្រើនផ្នែកសំណង់ និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ អចលនទ្រព្យបញ្ចប់ក្នុងពេលឆាប់ៗនេះទេ។ លោកថ្លែងថា៖ «ខ្ញុំមានសុទិដ្ឋិនិយមអំពីលំហូរនៃការវិនិយោគនៅទីនេះ។ នៅឯក្រុមហ៊ុនច្បាប់យើងអាចដឹងពីចំណុចនេះ។ យើងមិនទាន់មើលឃើញការធ្លាក់ចុះ ឬកង្វះការចាប់អារម្មណ៍លើ [អចលនទ្រព្យ] ទេបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុនៗហើយក្រុមហ៊ុនមេធាវីគឺជារង្វាស់មួយដ៏ល្អសម្រាប់កំណត់អំពីចរន្តទីផ្សារ ជាពិសេសពីវិនិយោគិនដែលមានគុណភាព»៕ ប្រភព : ភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍
No comments: